我省早已开启“带押过户”模式
那么，什么是“带押过户”？据了解，“带押过户”是一种无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可以直接完成过户、重新抵押并发放新贷款的房产交易过户模式，可有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，维护交易各方当事人的合法权益。
事实上，我省许多交易者已经享受到了“带押过户”带来的房产交易便利。早在2022年10月，南昌市就开启了“带押过户”模式。2022年10月24日，在南昌市不动产登记办事大厅，杜女士与张先生开心地展示着手中刚领到的不动产权证书。“实在是太便利了，原来花费许久都搞不定的业务，现在几天就办好了，而且还省了一大笔钱，真是既省时又省钱！”作为南昌市政银合作“带押过户”政策的首批受益者，两人激动地感叹道。
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不仅在南昌市，我省多地都可办理不动产“带押过户”。2023年3月3日，工商银行景德镇分行接到市民对康家花园小区二手房交易需求。该行相关负责同志全流程对接、跟踪办理，一站式完成了资金托管、买方贷款审批、签订银行和交易双方三方协议、税费缴纳、带抵押转移登记、新设抵押权登记的二手房“带押过户”手续，仅用3个工作日便将贷款发放到位。
2023年2月，九江市民朱某因房产处于抵押状态，一时难以筹齐还款资金，致使名下房产无法交易转让。柴桑区政务服务中心不动产登记窗口了解情况后，决定以“带押过户”的方式为其办理此项登记业务。经市民朱某现场提交“转移+抵押权变更”申请，市民袁某很快领取到了不动产权证书和抵押证明。
“带押过户”应用场景不断延伸
此前，我省“带押过户”业务多数为同一银行转账，今年不断延伸“带押过户”应用场景，目前住宅类不动产已实现“跨行带押过户”，企业之间的不动产也可“带押过户”。
2023年3月，抚州市民刘先生通过中介公司介绍，将名下的一套住房卖给周先生，而周先生又只有30万元的首付金额，不足以结清该套住房近50万元银行商业住房贷款，且剩余房款需向公积金管理中心贷款支付。房产交易因资金短缺问题搁浅，刘先生和周先生为此一筹莫展。抚州市住房公积金管理中心市区办事处了解到这一情形后，主动靠前服务，牵头组织不动产、银行、中介公司等多家部门会商，采取“跨行带押过户”的方式，一举解决了刘先生和周先生房屋交易难的问题。
今年3月，江西顺利实现企业间的不动产“带押过户”。3月29日，在南昌市新建区不动产登记中心，南昌金燕国际温泉度假有限公司在未还清贷款的情况下，顺利将两宗有银行“抵押”在身的不动产过户至江西云燕置业有限公司名下，这是新建区“带押过户”登记由个人向企业延伸后，首例企业间的不动产“带押过户”。
“企业不用提前还贷，通过带押过户，然后新办抵押，整个业务一个小时内就全部完成，为企业提供了便捷高效的服务，实实在在解决了我们的燃眉之急。”3月30日，江西云燕置业有限公司负责人浦天洋说道。
据了解，为进一步优化不动产“带押过户”业务流程，4月10日，九江市自然资源局联合市直多部门印发了《关于推行不动产“带押过户”便民利企服务的通知(试行)》，根据不动产买卖双方贷款机构是否相同，设立了两种办理流程，在买卖双方贷款抵押权人为不同贷款机构的流程里引入提存公证，在交易未完成之前，所有资金均由公证账户提存，充分保障了各方资金安全，避免发生交易风险。
专家说法：“带押过户”至少有三大好处
“‘带押过户’是一种房地产交易模式的创新，在维护楼市回暖势头、提振市场信心方面具有更为重要的意义。”在省优化营商环境咨询专家、江西财经大学工商管理学院副院长谌飞龙看来，“带押过户”至少有三大好处：
一是为买卖双方提供便捷的金融服务，卖方不需要先筹集资金还清贷款，买方不需要提前支付购房款垫付，解决了周期长、手续繁、成本高的问题。
二是激活存量房交易，“带押过户”简化了流程、降低了成本、提高了效率，有利于活跃二手房市场，促进二手房与新建商品房市场需求联动。
三是破解房贷提前还款难，随着2023年我国宏观经济企稳回升，股市、楼市的政策东风频频吹来，部分居民的投资预期将发生转变，会更理性、更审慎地考虑提前还款。金融部门推出的系列服务举措，将进一步提振居民投资消费的意愿和能力。
在“带押过户”带来交易便利的同时，也存在一些风险点。谌飞龙认为，对于卖房者来说，“带押过户”并不意味着免除了卖房者偿还房贷的责任——如果出售二手房所得款项不足以偿还存量房贷，卖房者还需通过其他方式筹措款项。而对于买房者来说，“带押过户”虽降低了交易过程中的资金垫付风险，但仍需关注二手房本身是否存在限制交易等条款。同时，监管部门也要积极引入预告登记，防止出现“一房二卖”乱象，进一步规范操作流程，保障金融安全。
“当前，我省仍在探索工业不动产‘带押过户’，主要是因为工业不动产贷款金额较多，承担的风险也较大，需要政府部门及银行合力推进。”谌飞龙表示，无论是住宅类不动产“带押过户”，还是商业、工业“带押过户”，都需要深化政银合作，银行要以群众的切身利益为出发点，积极助推不动产“带押过户”这一便民服务落地与推广。
文／图 本报全媒体记者许佳慧
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江南都市报2023-04-24
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